農地の評価 - 農地・山林って相続ではどうなるの?

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農地の評価

遺産相続によって農地を相続する可能性がある方は、まず相続税評価の手段を調べておかなければなりません。
そこでここでは農地区分および農地の評価について解説していきますので参考にしてください。

現在日本の農地評価方法は純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地の4種類に分類して評価することになっています。
まず純農地および中間農地の評価は倍率方式によって評価することになっていて、これは国税庁の定める一定の倍率を農地の固定資産税評価額に対して乗じることで出せます。

純農地とは農用地区域内にある農地であること、市街化調整区域内にある農地の中でも第1種農地、甲種農地のどちらかにあたるもの、この2つに該当する農地以外の農地の中で第1種農地にあたるものとされています。
中間農地は第2種農地にあたる農地で、これに該当する農地以外のものでも近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし第2種農地に準ずる農地と認められるものも含まれます。
たとえば純農地の評価は「純農地の1㎡当たりの固定資産評価額×純農地の倍率×評価対象地の地積」の計算式に当てはめて出すことができます。

次に市街地周辺農地とは第3種農地にあたるものとされており、それ以外の農地のうち近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格などを参考に第3種農地と認められるものを指しています。
評価方法は「【その農地が宅地であるとして計算した場合の1㎡当たりの価額ー1㎡当たりの宅地造成費】×地積×80%」の計算式で出すことができます。

そして4つ目の市街地農地ですが、これは農地法第4条によると農地の転用の制限を受けているか、第5条に記載されている農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限に規定している許可を受けていることとなっています。
また、市街化区域以内に農地がある場合、規定によって転用許可を要しない農地として都道府県知事の指定を受けたものがあげられます。
評価方法としては「【その農地が宅地であるとして計算した場合の1㎡当たりの価額ー1㎡当たりの宅地造成費】×地積」の計算式に当てはめて計算します。

このように農地の評価を出すためには、まず農地の区分がどれに該当するのかを明確にし、それから計算式に当てはめて評価するという流れになります。
詳しくは相続税を専門に扱っている税理士に相談すると分かりやすいので、ほかの遺産の相続税も含めて信頼できる税理士に依頼するといいでしょう。