農地や山林の相続の記事一覧 - 農地・山林って相続ではどうなるの?

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農地や山林の相続

相続不動産借地権買取の手続き

相続01

相続不動産として土地を受取った場合、その土地に借地権が設定されていることがあります。その場合せっかく相続した土地を自由に使用できません。また、その土地を売却したくても、売却価格が思うように設定できないこともあります。そういうときに、相続不動産借地権買取をする土地所有者もあります。

また、借地権者が亡くなって相続が起きたときに、その借地権を土地所有者が買い取りたい場合もあります。この場合も所有する土地を所有者が自由に使いたい、または売却したい場合です。

相続税や固定資産税を決めるときには土地の評価をします。この時の評価基準は路線価を基準に計算されます。しかし、この評価はあくまで課税基準です。売買価格を決めるときには、路線価と周辺の事情を考慮して評価します。

借地権の価格は更地価格の60%前後といわれています。更地価格は路線価も参考にされますが、あくまでも市場での価値で決まります。周囲の実際の売買価格は大いに参考になります。

一般的に、昔、設定された借地権は高い傾向にあります。設定された時代の相場で賃料が決められているため、現代の賃料相場より安いことが多いためです。相続財産とされる借地権は古い契約が多く、相続する人にとっては有利なことが多いものです。

もしも、相続財産として土地を得た人が、その土地に設定されている借地権を買取りたい場合には、その点を考慮しなくてはなりません。

また、相続不動産として借地権を得た人にも様々な都合があります。その場所に住もうとする人。その場所に収益物件を立てようとする人、その場所に住む気もその土地を利用する気もなくて、困惑している人など、それぞれの事情によって借地権買取価格が変わってきます。

収益物件を建てて収益を得られるような立地の場合には、当然ながら高くなります。逆に、相続した人が住む気も利用する気もない場合には安くなります。借地権を持つということは、毎月の賃料を払うということでもあります。目的もなしに保有する権利ではありません。

相続不動産借地権買取の価格の決め方は、市場相場に関しても、借地権者に関しても詳しい情報を把握する必要があります。借地権が設定されている土地を相続した人にとって、または、所有する土地の借地権者が亡くなった場合、いずれの場合も意外に難しい交渉になることもあります。

専門家と相談してから、売買価格を決めたほうが大きな損をしなくて済みます。

相続の不動産と借地権の関係

相続

相続の不動産と借地権の関係については、知っておかないといけません。
そもそも借地権について、知らないという方も多いのではないでしょうか。
一般的な例を挙げると、借地権などとして使われることが多いのが、宅地での利用だと言えます。
住宅などを建てる際、土地は購入せずに誰かから借りるということもあります。
その時、土地の所有者から借りる権利を得ることこそ、借地権と言えるでしょう。
一見すると難しいように思えますが、実際にはとてもシンプルな考え方となっています。
人から借りるために必要となってくる権利とでも言えるでしょうか。
ただ、厄介なことにこれらの権利に関しては、相続の対象ともなるので注意が必要となります。
当然ですが、借地権の所有者が被相続人であり、その被相続人が亡くなった場合には相続することが必要です。
そこで建物や土地などの不動産を手放す場合は良いですが、そのまま相続するのであれば借地権の相続もおこなわなくてはなりません。

事実、借地権がないと土地を借りることができないため、被相続人から相続しない場合は、所有権を失ってしまうことになります。
そうなると、やはり厄介なのではないでしょうか。

普通に土地を購入した被相続人の場合は、土地の相続をおこなえば良いだけです。
ただ、この借地権に関しては、土地を所有しているわけではなく借りている状態となっているため、借地権に対しての相続の計算が必要となります。
また、土地に関してはそれぞれ時代によって価値が変わってきます。
路線価などを参考に国税庁が決めている財産評価基準を考えておく必要が出てくるのです。
相続する際には、それらの計算も必要となってきます。

事実、被相続人が土地を借りた時とは、その土地の価値も変わっていると言えるでしょう。

そこはしっかりと考えて対応するようにしましょう。

ただ、国税庁の基準に関しては地域によって変わってくるので、十分な注意が必要となります。
そこもしっかりと考えておくことが必要となるでしょう。
なお、素人がいきなり「計算して評価し直し、その上で相続を進めてください」と言われても、「そんなのわからないよ」とパニックになってしまうでしょう。
この手の相続に関しては、専門家に相談することをおすすめします。
専門家であればすぐに対応してくれることは間違いないです。
特に弁護士や司法書士、行政書士、税理士などを上手に活用すれば、より安心して相続を進めていくことができるでしょう。

相続者たちは誰になる?


農地や山林を含む相続が起きたとき、相続者たちは誰になるのでしょうか?
そのような特殊な遺産を含む以上、都会でサラリーマンをやっているような方は相続人にならないように思えるかもしれません。
しかし相続者たちは遺産の内訳によって決まるのではありません。
これは故人との戸籍上の関係によって自動的に決まるため、農地や山林をまったく必要としない方が相続者たちに含まれる場合もあります。
≫ 『相続者たちは誰になる?』

相続の放棄

農地や山林などの特殊な資産を含む相続が起きたとき、これらを仮に相続しても扱い方がわからず、むしろデメリットの方が大きいと思えば、放棄を考えるのもおすすめです。
放棄すると、今回の相続で対象になっている遺産を一切相続しないことになります。
扱いに困る農地や山林について、対応を考える必要がなくなります。

もし放棄した場合、この農地や山林は誰が相続するのかというと、ほかに相続人がいる場合は、その人たちです。
相続放棄は各相続人が個別に選べるもので、ある方が放棄しても、別の相続人の相続には影響ありません。
その放棄した方を除いて遺産分割協議を行い、遺産を相続します。

ですから農地や山林の扱いに困って放棄した場合、自分一人が個人的に相続を辞退する形になるのです。
ほかの相続人が困ることはそれほどありませんから、農地や山林の相続にあまり気が進まないときは、放棄も考えてみるといいでしょう。

ところで農地や山林はやや特殊な資産にはなりますが、少なくとも資産の一つにはなります。
これを相続するのと放棄するのとでは、どちらが一般的にお得なのかというと、まずこれら土地を必要とする方は、もちろん相続した方が基本的にはお得です。
たとえば農業や林業をやっている方は、これら土地がないと仕事にならないため、特別な事情がなければ基本的に相続する方が多いです。

しかし最近は親が農業や林業をやっていても、子供は都会で勤め人をやっているケースもよくありますから、農業や林業をやっていない方がこれらを相続する機会もあるでしょう。
このときはどうかというと、その土地の管理や転用ができるかどうかがポイントです。
農業や林業をやる予定がなくても、土地を別の目的のために転用できそうなら、相続した方がお得なケースもよくあります。

しかし農地など特にそうですが、これらは別の用途への転用が難しいこともあります。
農業や山林以外に使い道がない土地の場合、農業や林業に関わる方以外が相続すると、管理の手間や維持費の方が高くつく場合もあるのです。
売りに出そうにも、これらが一般の土地と同じように売れるとは限りません。
このような場合は、最初から放棄するのがお得となる場合もあります。

ただし、どちらになるのかはその土地のケースによります。
どちらなのか判断が難しければ、農地や山林の運用に詳しい専門家に相談のうえで判断するのがおすすめです。
なお、相続の放棄はいつでもできるのではなく、相続の開始を知ってから3か月以内と決まっています。
この期限を過ぎると単純にすべての遺産を相続したとみなされますから、放棄を考えているときは早めに対応することが肝心です。

相続時の注意

遺産相続の対象になっている財産は非常に種類が多く、すぐに把握することはなかなか難しいと言われています。
対象になる財産にはプラスの財産とマイナスの財産があって、これらはそれぞれ相続者たちで分け合うことになります。
≫ 『相続時の注意』

相続時の分割


相続が起きたとき、相続人は複数人いるケースが多いです。
このときは全員が遺産を受け取れるように、被相続人の財産を分割するケースが大半です。
これが現金や預金なら分割も簡単でしょうが、農地や山林のような特殊な遺産の場合、分割が困難な例も多いです。
≫ 『相続時の分割』

相続人の決まり方

農地や山林は少し特殊な資産となりますが、これの相続人は誰に決まるのか、遺族にとっては気になることでしょう。
その相続人の決まり方は、一般の相続時と特に変わりありません。
つまり農地や山林があっても、被相続人の配偶者や血縁者が相続人に決まります。
≫ 『相続人の決まり方』

農地や山林の相続

遺産相続がスタートするのは被相続人が亡くなったその日からで、そこからいろいろなことをしなければなりません。
まず最初にやることと言えば遺産と相続人を明確にすることで、それが終わったら遺産をそれぞれ評価していき、遺産分割協議に備えるというのが一般的でしょう。

遺言書が残されている場合はその内容に沿って進めていけばいいので、裁判所での検認を終えたら記載されている内容に沿って進めていけばいいので遺産分割協議は必要ありません。
そして遺産の評価をする場合、預貯金などの現金のように分かりやすいものだけであれば遺産分割もしやすいのですが、不動産が残されている場合は評価を専門家に依頼する必要があります。
≫ 『農地や山林の相続』

会社員でも農地を相続できる?

遺産相続の代表的な財産の中には不動産があげられ、自宅の戸建て住宅やマンション、アパート、オフィス、店舗、土地、借地権、借家権など不動産とその権利関係はすべて相続対象になります。
しかし相続対象となる不動産の中には少しややこしい土地もあって、それが農地です。

農地は一般的な土地とは違って農地法という法律で管理されており、通常の不動産のように相続することができませんので注意が必要です。
まず農地法とはどんな法律かと言うと、簡単に言えば農地を守ろうというもので、農地法第2条の2によると「農地について所有権又は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を有する者は、当該農地の農業上の適正かつ効率的な利用を確保するようにしなければならない。」と定められていますし、農地法第30条~第44条では農業委員会が年に1回農地の利用状況調査を行って耕作を放棄した農地を把握し、その農地の所有者等に対して指導等を行うとされています。

≫ 『会社員でも農地を相続できる?』

農地の名義変更


遺産相続では土地が相続財産となることが多く、その際には名義変更が必要になりますが、それが一般的な土地ではなく農地の場合少し異なる部分がありますので注意が必要です。
そこで今回は農地を相続するときの名義変更について説明していきますので、これから農地を相続する可能性のある人は参考にしてください。
≫ 『農地の名義変更』